מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון ליחיד

בעקבות משבר הקורונה תושבים רבים איבדו את מקום עבודתם. לצד זאת, מספר לא מבוטל של בעלי עסקים קטנים ובינוניים לא קיבלו את הסיוע הנדרש כדי להשאיר אותם ״בחיים״. גם בימים שלאחר החזרה לשגרה אין מענה מספק לאותם תושבים ובעלי עסקים.

ככל שעובר הזמן החובות של התושבים הולכים ומצטברים. הדבר נובע בין היתר מכך שאין תכנית כלכלית מסודרת של הממשלה ליציאה מהמשבר ומאז שיא תקופת הקורונה לא העניקו סיוע כלכלי משמעותי לאותם תושבים הזקוקים לכך.

הדבר מביא לכך שנושים רבים פונים להוצאה לפועל ומעקלים ׳מכל הבא ליד׳. בעקבות כך ישנה נהירה להליכי חדלות פירעון בעקבות פרסום מאסיבי שכיום זה ״כדאי״ לכולם. אך לא כצעקתה.

 

מה היה נהוג בעבר

אם בעבר היה ברשותך דירה אחת או יותר, לא בהכרח שהליך חדלות פירעון היה משתלם עבורך. בעבר הייתה נהוגה הלכת כובשי (ברע"א 8233/08, כובשי נ' שוורץ), אשר העניקה הגנה לבעלי דירת מגורים (כלומר הדירה בה החייב מתגורר). לפי הלכה זו, מימוש דירת מגורים על ידי המנהל המיוחד, תימכר גם כדירה במימוש מהיר (שווי מופחת) וגם דירה כתפוסה על ידי החייב ובני משפחתו.

כלומר שסעיף 33 לחוק הגנת הדייר חל. הסעיף חל גם במקרה של מינוי כונס נכסים מטעם אחד הנושים.

סעיף 33 לחוק הגנת הדייר

החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

חשוב לדעת, שזכות זו עוברת בירושה לדור אחד שלאחר אותו חייב

עוד נדונה בפרשת כובשי השאלה האם כונס נכסים מטעם נושה של אחד מבני זוג שמונה על ידי ראש ההוצאה לפועל ככונס נכסים על חלקו של בן הזוג בדירת מגורים משותפת, רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף כחליפו של החייב, ואם כן, האם הדירה תימכר כפנויה, או שמא בן הזוג שאינו החייב ייוותר בדירה כדייר מוגן והדירה תימכר כתפוסה.

בית המשפט קבע באותה פרשה כי כאשר כונס נכסים מטעם נושה מגיש תביעה לפירוק שיתוף בשם החייב, תחול על החייב ובן זוגו הגנת סעיף 33 ולא ניתן יהיה לפנותם מן הדירה.

סוגייה נוספת נדונה בפרשת אלבו (רעא 37/20 משה אלבו נ' עו"ד מיכאל גבור, כונס הנכסים הרשמי מחוז חיפה, שם נדונה שאלת אופן חישוב ערך הדירה כתפוסה (ערך של 40% לאחר ניכוי משכנתא).

בית המשפט קבע כי אין מקום לחייב את הנושה המובטח לממש את הדירה; וכי מאחר שזכויות החייב בדירה הן זכויות רשומות, ובהתאם להלכה שנקבעה בעניין רע״א 8233/08 כובשי נ' עו"ד שוורץ, פ״ד סד(2) 207 (2010), חל בענייננו סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, שמשמעותו כי כלפי הנושים האחרים (להוציא הנושה המובטח) מכירת הדירה במסגרת ההליך תיעשה כתפוסה. לאור זאת, נדחה חישוב המנהל המיוחד.

שם נקבע כי מבחינה כלכלית, שוויו של הנכס השייך לחייב ולאשת החייב הוא כשווי דירת המגורים בניכוי המשכנתא. במילים אחרות, מבחינה כלכלית יש לראות אותם כמחזיקים בנכס אשר שוויו נמוך מערך השוק של דירת המגורים בסכום המשכנתא (דהיינו 850,000 ש"ח בניכוי 284,000 ש"ח, שהם 566,000 ש"ח). אם מניחים כי למנהל המיוחד זכות למכור נכס זה (כלומר דירה שערכה 566,000 ש"ח) כתפוס, הרי שיש טעם לנקוט בתחשיב בית המשפט קמא – דהיינו לנכות תחילה את המשכנתא משווי השוק של דירת המגורים, ואחר כך להניח כי דירה בשווי מופחת זה נמכרה כתפוסה (40% מ-566,000 ש"ח, שהם 226,400 ש"ח) ולחלק את התמורה שתתקבל ממכירה כאמור בין אשת החייב לבין המנהל המיוחד (113,200 ש"ח).

 

סמכות בית משפט של חדלות פירעון

ההלכה הנוהגת כיום באשר לסמכות של בית המשפט לחדלות פירעון הוא ככלל אי התערבות בהחלטתו. זאת לאור המומחיות הרבה שיש לבית משפט זה לצד ההיכרות עם הצדדים להליך. ישנה מידה של רגישות הנדרשת מבית המשפט בהליכים מסוג זה, ולכן העמדה היא כי לא מתערבים בשיקול הדעת של בית המשפט. עמד על כך בית המשפט העליון באומרו:

״כידוע, שיקול הדעת המסור לבית המשפט של חדלות פירעון הוא רחב, נוכח מומחיותו הייחודית בתחום ולאור היכרותו הישירה עם בעלי הדין ועם כלל נסיבות העניין. לפיכך, לא בנקל תתערב ערכאת הערעור אלא במקרים חריגים (ראו: ע"א 9007/15 אמיר נ' אמיר, פסקה 4 (11.12.2016); רע"א 5633/18 בדראן נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה 14 (16.10.2018)). הלכה זו נכונה ביתר שאת כאשר עסקינן בשיקול דעתו של בית המשפט של חדלות פירעון בשלב הדיון בבקשה למתן הפטר, ובכלל זה קביעת הסכום שיידרש החייב לשלם על מנת לפדות נכס מנכסיו (ראו, בין היתר, סעיף 62(א) לפקודת פשיטת רגל [נוסח חדש], התש״ם-1980 (להלן: ״הפקודה״). כן ראו: שלמה לוין ואשר גרוניס פשיטת רגל 201-199 (מהדורה שלישית, 2010)). בענייננו, סבורני כי החייב לא ביסס כל עילה להתערבות בשיקול דעתו של בית המשפט קמא״.

 

הדין הנוהג היום

כיום נוהג חוק חדלות הפירעון החדש שנכנס לתוקפו בחודש ספטמבר 2019, והוא עלה יותר ויותר לכותרות בשל מגפת הקורונה והשבתת מערכות אכיפת החוק ובתי המשפט. כמו כן החוק ביטל את הלכת כובשי שהייתה נהוגה ואת ההגנה לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

כיום דירה של יחיד בהליך חדלות פירעון תימכר כפנויה, והיא תימכר בשווי מופחת במימוש מהיר. בפסק דין שניתן לאחרונה, קבע השופט מאור כי יש למכור בהליכי פשיטת רגל את הדירה כפנויה לאחר שבוצע פירוק שיתוף על הנכס, אך כי יש לדאוג למגורים חלופיים או לפיצוי ראוי ליחיד ולבני משפחתו הגרים עמו. זאת, בדומה להליכי הוצאה לפועל. דבר זה יתמרץ את המנהלים המיוחדים לממש דירות מגורים יחידות.

לצורך כך יגדלו הבקשות במסגרת ההליכים למימוש דירות אלו ויש צורך בבקיאות בתחום בהגשת תגובות ולמנוע מבתי המשפט לאשר מכירות ומימוש דירות מגורים ופינוי דיירים מבתיהם. משרדנו מתמחה בכל הקשור להליכי חדלות פירעון, ואנו מעניקים מגוון רחב של שירותים בתחום זה.