מכירת דירת מגורים בחדלות פירעון

מכירת דירת מגורים בחדלות פירעון היא פעולה המאפשרת לחייבים להתמודד טוב ומהר יותר עם השלמת חובותיהם, אך מותירה אותם מנגד ללא הדירה שבה הם מתגוררים. כיצד תוכלו להגן על ביתכם במצב של חדלות פירעון ומהן האפשרויות לשמירה על נכסיכם?

 

חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי

עד לשנת 2019, כל אזרח בישראל שלא הצליח לפרוע את חובותיו, יכול היה להיכנס להליך של פשיטת רגל. הליך זה הוחלף במנגנון יעיל ומקוצר יותר, שנובע מחוק חדש – "חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי" (התשע"ח – 2018) ולפיו כל חייב שסכום חובותיו מגיע עד לסכום של 150,455 ₪ יוכל לפנות למסלול חדלות פירעון מול הוצאה לפועל.

עד לכניסת חוק זה לתוקפו, התקיים סעיף 33 לחוק הגנת הדייר – סעיף המאפשר לחייבים רבים להימנע ממכירת דירת מגוריהם כפושטי רגל, כל עוד דירתם רשומה בלשכת רישום מקרקעי ישראל או במנהל מקרקעי ישראל כך שהחייב הוא הבעלים החוקיים, או חוכר לדורות. כך, כאשר החייב היה נכנס להליך פשיטת הרגל ודירתו הייתה עומדת למכירה, החייב היה יכול לקבל זכאות להפיכה לדייר.

הדירה הייתה נמכרת למעשה בתור נכס תפוס המאוכלס על ידי החייב ומשפחתו והדבר היה מפחית את שווי הנכס לשליש משוויו המקורי.

 

הגנה על דירת המגורים על פי החוק הקודם

אז כיצד המגורים כדייר בדירתו התפוסה, סייעו לחייב בפועל? ובכן, זכויות הדייר גרמו לכך שמימוש הדירה לצורך החזר החובות הפך לעניין בלתי משתלם לנושים. בני זוג של חייבים שמחצית הנכס רשום על שמם, יכלו לקנות את הדירה מידי הנושים, כאמור בסכום נמוך ואטרקטיבי השווה לשליש משווי הדירה וכך לשמור עדיין על ביתם.

גם כאשר לפושט הרגל לא עמד סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, בית המשפט נהג להחיל את סעיף 86א' לפקודת פשיטת הרגל – מכירת הדירה תתאפשר רק אחרי שהחייב ימצא מקום מגורים סביר אחר, או יקבל פיצוי כספי על המכירה.

 

מכירת דירת מגורים בחדלות פירעון על פי החוק החדש

הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי מבטלים את ההגנה שעמדה לחייב מכוח חוק הגנת הדייר וכעת דירתו נמכרת כנכס פנוי ולא כתפוס, מה שגורם לערכה עולה במקום לרדת. הדבר מקשה על בני זוגם של החייבים לרכוש את הדירה בעלות נמוכה מזו של מחיר השוק ולכן לא תישאר לחייב ומשפחתו ברירה, אלא לחפש דירת מגורים חדשה להתגורר בה.

הדבר מציף שאלה אפילו גדולה יותר בקרב חייבים: אם זהו המצב, האם משתלם לפנות להליך חדלות פירעון ושיקום כלכלי? אם לדוגמה, לחייב מסוים יש נכס שערכו גבוה משמעותית מסכום החובות של החייב, כך שבמימוש אותה הדירה הוא יוכל להיפרע מכל חובותיו ואף להישאר עם יתרה שתספיק לרכישת נכס אחר, לא יהיה לו טעם להיכנס להליך שיממש את אותה הדירה בכל מקרה.

יחד עם זאת, צריך לומר שבתי המשפט משתדלים למצות פתרונות חלופיים רבים לפני שיעמידו את דירתו של חייב למכירה והם אינם ממהרים לעשות זאת. כמובן שבנסיבות מסוימות עדיין ניתן לשמור על הדירה בכל מקרה.

 

ביטול העברת בעלות או עסקת מכר מצד החייב

אדם שנכנס להליך חדלות הפירעון ונרשם כחדל פירעון, מביא לידי ביטול של עסקאות קודמות שבוצעו בנכסיו. הרי ההיגיון קובע שאדם שנקלע לחובות יצטרך לדאוג קודם כל לפירעונם בטרם יעניק מתנות. זהו מצב המכונה "ביטול הענקה" ובו מתרחשת למעשה הפקעת נכסים שהוענקו מהחייב למקורבים או לצד שלישי, בין אם בתמורה ובין אם במתנה וככל שאלו התרחשו סמוך לכניסה לחדלות הפירעון.

 

האם חדלי פירעון יכולים להגן על דירתם בכל זאת?

כל אדם שנקלע לחובות וכתוצאה מכך מצוי בהליכי חדלות פירעון, שואל את עצמו: האם ייתכן שההליך יגרום לו ולמשפחתו להישאר ללא קורת גג? ובכלל, מה צפוי לעלות בגורל דירתו הקיימת?

ביטול ההגנה הנובעת מחוק הגנת הדייר יצרה מצב של בלבול ואי וודאות בקרב החייבים. לכן על מנת לקבל את התשובות המדויקות ביותר על סמך המצב ונסיבותיו של כל חייב בפני עצמו, חשוב לגשת להתייעצות עם עורך דין המתמחה בתיקי חדלות פירעון וצבר ניסיון בהגנה על דירות מגורים לאור בקיאות טובה מאוד עם החוק המעודכן.

 

אישור על מכירת זכויות במקרקעין בבית המשפט

למעשה, ככל שקיים נכס מקרקעין המשמש את החייב בתוך קופת הנשייה (הקופה אליה מועברים כספי הפירעון לסילוק החוב מול כל הנושים), כך יתקיים פיקוח נוסף המתיר את מכירת הדירה רק לאחר מתן אישור מבית המשפט. למרות שנדמה שחוק חדלות הפירעון נוקשה יותר בעמדתו לגבי מימוש דירת המגורים של חייבים ומשפחתם, אין רצון להותיר איש מהם ללא קורת גג בסיסית.

ולכן בית המשפט יעניק אישור למכירת הזכות במקרקעין כל עוד קיימים מספר תנאים:

קיום התנאי פירוט
קיימת תועלת לנושים ממכירת זכות המקרקעין ותועלת זו גוברת על הנזק שנגרם לחייב ובני משפחתו בית המשפט מעמיד את נסיבותיו האישיות של החייב, את בריאותם של בני משפחתו ואת הגילאים הקיימים למבחן ומחליט לנושא. אם יגיע למסקנה שהמכירה תצמיח רווח נמוך, או שיש חשיבות גבוהה מאוד לשמור על קורת הגג של החייב ומשפחתו (למשל עקב נסיבות רפואיות מיוחדות), הוא עשוי להחליט גם על הימנעות ממכירת הנכס.
פירעון החוב לא יתרחש בשום דרך סבירה אחרת בית המשפט יחפש נכסים אחרים שיהיה אפשר למכור ולקבל מהם רווח משמעותי. אם הם קיימים, הרי שיש להימנע ממכירת הדירה הקיימת.
החייב ובני משפחתו מצאו חלופת מגורים חלופת המגורים אמורה להתאים לצרכים של בני המשפחה ולהימצא באזור מגוריהם, או שהם מצאו סידור חלופי לפרק זמן שנקבע בבית המשפט. גם לתנאי זה יש מספר תתי-תנאים שחייבים להתקיים במלואם: אין לספק לחייב דירת מגורים בלתי ראויה, חייבת להתקיים יכולת מצד החייב לממן סידור חלופי לפרק זמן של ארבע שנים ואין לדרוש מהחייב ומשפחתו לעקור למרחק גדול מאוד ממקום מגוריהם הקיים.

 

ערעור על ההחלטה למכור דירת מגורים בחדלות פירעון

בית המשפט כאמור רשאי להחליט לכאן או לכאן לגבי מכירת בית המגורים של חייבים ולכן נתפס כאחראי בלעדי לעתידם וגורלם. לאור זאת, גם כאשר בית המשפט מחליט על מכירת הזכות במקרקעין, ניתן לערער על ההחלטה לערכאה עליונה ולקוות להחלטה שתהפוך את הקודמת.

 

מכירת דירת מגורים בחדלות פירעון – לא בכל מחיר

כפי שקראתם, מכירת דירת מגורים בחדלות פירעון היא תחום שבו קיים מאמץ לאזן בין הגנה על דירת המגורים של חייבים ובני משפחותיהם לבין ההגנה על זכויות הנושים שאמורים לקבל את החוב שטרם שולם להם בחזרה.

אמנם בתי המשפט משתדלים להכיר במצב הרגיש של החייבים ולהתחשב בנסיבות רבות לפני שיקבלו החלטה סופית על מכירת הדירה, אך אין הדבר מבטיח הגנה לכל המקרים האפשריים. אם אתם עומדים בפני שאלת ההגנה על הדירה או שתוהים האם ישתלם להיכנס להליך חדלות הפירעון כאשר קיימת אפשרות לאבד את הדירה, תוכלו להתייעץ איתנו ויחד נחליט על הפתרון המשפטי המוצלח ביותר בעבורכם.